小人物K生态城，天津楼市“板块之神”，可还担得起？
2021年6月份，中新生态城再次霸榜天津新房板块成交排名；并在成交套数上，把排在第二名的海教园远远抛在身后。
其实不止6月，2021年上半年，生态城一直高居天津新房板块成交首位。
然而，问题出现了。
城市会旧，老板块成熟，但发展空间受限，就需要新板块接棒。
生态城奉行的是由南向北的轮动发展模式。
那新板块有没有成功接棒？接棒是否顺畅呢？
01)南部起步区
最先发展的是南部起步区，从2008年至今已有12个年头了。
作为生态城发展最早的板块，起步区如今已是一派繁华与生态和谐共存的景象。
该区域“白手起家”，从零开始，建设了10平方公里，引进了10万余人。
起步区已然是生态城的配套和人气担当。
它是生态城最有烟火气的地方，城市界面十分撩人。
配套有生态城第一社区中心，天津小外滨海学校，欢乐水魔方，生态公园等。
作为生态城的资深老板块，南部起步区虽成熟，但是发展空间受限，目前已开发到极致，很难再有故事可讲。
板块内，新盘不多，并都是偏改善盘，像龙湖双珑原著和格调菁园，房价在1.9万到2万之间。
在该板块置业，如果只为居住，那没问题；但作为投资的话，新房和二手房都不推荐。
因为板块开发殆尽，新房也不会再有啥升值空间；二手房的话，改善产品的户型大、总价高，作为业主想赚钱，还会选择高卖，但是能出得起高价的人，未必会买二手房。
02)中部片区
中部片区紧邻南部起步区，被定义为生态城的主中心。
根据板块轮动的规律，该片区经过了一段时间的开发，已具备一定的成熟度。
更多规划与建设也已经在路上。
两座高度超过150米的“双子塔”作为城市地标性建筑，已在规划中。
该区域将具备商业综合体、门户广场、会展商务酒店、高端住宅、精品购物中心、特色时尚街区、度假休闲中心等功能。
为形成一个结构紧凑、功能丰富多样的城市活动核心，该中心还创新性引入了混合用地的概念，办公区域将引入居住、酒店、购物、娱乐、智慧科技等要素，实现土地灵活利用，提高土地价值和城市活力，打造功能复合、“能住人”的CBD。
除此，教育资源也是夺人眼球，有南开学校和华夏未来小学。
新板块虽成熟度稍逊色，但潜力巨大。
可以说，中部片区，正在逐步兑现自己的价值潜力，也吸引了最多的市场关注。
目前，板块内的新盘，像融创观澜壹號和贻成学府世家，洋房都卖到1.9万/平了，房价已经赶上了成熟的南部起步区。
而且，我们相信随着板块的建设与成熟，中部片区的房价还会看涨。
03)北部片区
北部片区也呈现一些利好。
一汽丰田新厂不久前送电，生态城十二年制学校封顶，可以说，生态城北部片区也在建设与发展中，城市界面与配套不断完善。
然而，北部片区只能说刚刚启动。
预期能否成真，需要时间的考证。
原来规划的中核大学听说已取消，改为党校了。
北部片区地理位置过于偏远，根据板块轮动规律，跳过中部片区这种跳跃式的发展，无疑会产生断层，导致发展迟缓。
板块内，新盘有万科生态之光、天津恒大中央公园、中核智慧城、滨旅景熙等，房价在1.1万到1.3万之间。
新盘过于集中，恐有价格战的发生。
短期内，购房置业不太建议。
04)临海新城
临海新城，介于南部和中部之间，地理位置明显优于北部片区。
这个板块远景饱满，其商业板块和旅游板块的属性已臻于完善。
海洋博物馆、妈祖公园、宝龙广场、爱琴海购物中心、枫情商业广场、珊瑚海商业……
除此之外，教育也是它的一张新标签，枫叶国际学校，临海中学、北师大附属学校，海嘉国际学校等，都在临海新城板块的规划图中。
景点、商业、教育都收入囊中，发展前景自然不言而喻。
这个板块房价相对较低，区域环境非常宜居，城市界面又好。
板块内的新盘有红星天铂湾、新城金樾府、中加生态示范区等，房价在1.5万/平左右。
其中红星天铂湾在滨城新房签约TOP10榜单里一直榜上有名，数据也佐证了该板块的潜力所在。
另外，临海新城卖的好的原因还有一点。
有大量的客户来自于南部起步区。
因为起步区发展十余年了，而且第一批房子定位刚需，洋房没电梯，这些客户就有了地缘改善的需求，而临海新城紧邻南部起步区，吃到了这波红利。
除此，够不上中部片区的，稍微牺牲点距离成本，也可以选择这里。
05)写在最后
生态城是具有教育标签的板块，一招鲜吃遍天。
尤其是摇号政策和转学政策，生态城在天津的地位不可撼动。
但是，生态城太大，40个楼盘，内部分化，买房人需要区别对待。
