小人物K
不知道大家有没发现，最近两个月，武汉市场的红盘好像是突然之间消失了。
在售项目的地段、配套、配置等方面总有一些遗憾，没有特别能勾起大家购买欲的新房。
随着红盘卖完，还有一个现象：
最近我和一批改善型购房者交流发现，现在手里有500万，也很难买到各方面没有明显短板的新房。
预算在500万左右的朋友，绝大多数是换房的，
他们看重两点：地段升级，产品升级。有个不错学区更好。
但是盘了盘武汉市场上在售的新盘，大家可以看到，
配套成熟的公认好地段以及新兴商务区的新房，以大户型为主，总价至少要到700万以上。
剩下一批总价500万左右的入门级四房，大多是环线位置不错，但周边环境老旧，
或者产品力和开发商品牌力不够给力，总让人觉得花这么多钱买这不甘心。
更吓人的是，就是这批有一两条短板的楼盘，不知不觉卖得差不多了。
今天帮大家盘算一下，手握500万，怎么买房让钱花在刀刃上。
残酷真相–
500万也不能随便挑
我认为总价500万左右的房子是妥妥的改善盘，起码要满足以下条件中2-3条，否则实现不了大家改善目标。
1.前50强开发商，物业口碑不错
2.二环内，可以是成熟老城区，也可以是规划已落地的新区
3.四房最佳，子女已上学/出国的中年家庭可以考虑3房
4.有名校分校或名校教育集团托管学校
这些条件一一对照下来，江岸、江汉和武昌区的朋友买新房难度系数最高。
这三个区城市总体布局基本定型，二环内地段寸土寸金，新盘非常少。
即使偶尔有几个新盘入市，也是旧城改造的项目，地价高，开发商要靠做高总价的大户型拉高货值赚钱。
偶尔有些做中等面积的新盘，多是老城孤盘。卖完了，同一个区域好几年难得再出新项目。
所以，这三个区的购房者买房真的不能算账太细，一开始纠结买不买，等到清盘，可能好多年都等不到新项目。
最近碰到好几个粉丝就是这情况。
前期纠结华发中央首府或是龙湖天玺背后有城中村，结果看了一圈发现预算内没有更好的选择，回头去看这两个盘，几乎卖完了，只剩楼层、结构有硬伤的房源。
光谷和汉阳买改善新房的余地很大。
这两个区的发展阶段不同，新房供应结构也不一样，房价天花板没那高。
即使高端改善盘，面积也控制在120-160㎡左右，单价不到30000元/㎡，没有特别壕的项目。
500万预算，还能比较各个项目优缺点，挑一挑楼层、朝向、楼栋位置。
不过，光谷核心的关山大道和光谷大道附近住宅用地开发接近尾声，几个在售项目清盘，也会进入几年出一个新盘的阶段了。买房也要抓紧了。
下面给大家盘点一下，各个片区500万总价能选哪些新房。
大汉口
（江岸区、江汉区、硚口区）
福星惠誉·星誉国际
户型92㎡-140㎡，均价29000元/㎡（毛坯）
点评：
汉口二环内最便宜的项目，有性价比。
地段和配套不错，到解放公园，菱角湖公园，儿童医院、省新华医院、万象城、菱角湖万达等地直线距离2-3公里。
小区周边城中村多，其中靠近香港路地铁站一部分属于星誉国际的待开发地块，后面几年会拆除，靠近花桥的城中村目前没听过拆迁计划。
K8按照往年对口划片，大概率对口市重点博雅小学，k15对口育才小学的概率极小。
不是学区房，不过距离育才小学和育才二小步行可到，适合陪读，也适合汉口建设大道沿线的地缘性客户。
小区由11个小体量地块组成，在售的房源属于k15地块，只有5栋住宅，小区内部公共活动空间小，对于有孩子的家庭是个硬伤，供小孩子活动的空间少。
华发中央首府
户型105㎡-138㎡，均价34200元/㎡（毛坯）
点评：
之前很多朋友在融创玖玺台和华发中央首府之间选择困难。
我觉得大的配套是一样的，没有质的区别。喜欢周边环境高大上，选华发，不过华发中央首府背后也有一片没拆的城中村。
华发的优势是对口学校。今年江汉区新建了一初学苑专门招收CBD新小区的学龄儿童，像华发中城荟、中城悦城都对口这个学校。
华发的户型布局很实用，房间面积大一些。
缺点是交通，走到地铁站有点远，开车出来往建设大道要掉头绕过青年路，比较麻烦。
最近小区业主因为小区被公共道路隔开，成了两个组团在维权，大家选房时注意一下。
剩余房源不多了，我认为还是值得买，没有特别大的硬伤，地段配套都不错，以后江汉区很难找到同等价位，面积比较小的新房了。
泛海桂府
户型115㎡-142㎡，折后均价28000元/㎡（毛坯）
点评：
这个项目经常有网友问到，我认为购买价值不如泛海前期“x海园”系列的二手房。
原因是，桂府系列定位低一档，各方面配置也会下降，像芸海园就比前期8个园减配了。
而且桂府位置不太理想，环线上靠近硚口常码头，周边很多厂房，环境比较嘈杂，小区只有两栋楼，对口学校也不是红领巾小学，而是辅仁分校，两个小学的小升初成绩有较大差距。
步行到地铁，开车可以直接上青年路或者新华路，华发开车出来要掉头才能绕过青年路，比较麻烦。
长投航空路壹号
户型113㎡-142㎡，价格31558元/㎡（毛坯）
点评：
建设大道与航空路交汇处的新盘。
项目区位优越，周边有中山公园、同济医院、航空路小学、十二中、太和里等，自带有一个9班幼儿园和一个商业体，各项配套都很完善。
总体体量比较小，住宅仅有3栋，同时还包含一些还建和福利住房，加上是本地开发商出品，小区品质不会太高。
推出建面约113-142㎡毛坯房源，单价和总价比华发和融创的总价低10%。
没有什么特别优势，整体配置不如华发中央首府。
融创一江源
户型117㎡-143㎡，均价30500元/㎡（带装修）
点评：
硚口水厂一带，开车到武广商圈10分钟左右，步行可以到山姆会员店。
这个地段就是典型环线位置不错，周边配套丰富，一般是硚口地缘性客户居多。
这个项目比较适合在硚口、武广、武胜路一带工作的。
优势是签约了同济附小分校，同济附小在硚口区教育质量不错，升学成绩可以排到全区前三。
需注意有部分楼栋靠近铁路。
大武昌
（武昌区、洪山区、青山区）
融侨滨江城
户型111㎡-139㎡，均价29000-30500元/㎡（毛坯）
点评：
位置在杨园，武汉理工大学余家头校区前面，现在算是武昌区最低价的新盘。
这个地段也是尴尬，环线位置交通方便，周边生活气息浓，但非原住民觉得杨园约等于青山，这个价格贵了。
反正我认识的铁四院的朋友觉得住在杨园很方便。
周边是老城区，生活成本低，吃喝选择多，现在武昌滨江公园修得很漂亮，适合溜娃和运动，而且步行可达。开车去徐东、中北路、甚至过江去黄浦路都很快。
融侨滨江城其实就是融侨城的二期，分为美域和天域两个地块。
我觉得融侨滨江城填补了武昌市中心低总价三房、四房的供应空缺。五一之前就动员大家快下手，现在新推的1号楼涨价了。
融侨滨江城隔壁还有南山、朗诗熙华府等新盘，都是30000+项目，所以融侨滨江城卖完了，杨园到徐东这一带很难找到更便宜的新房了。
月亮湾壹号
一期A3地块清盘，均价约31000元/㎡（毛坯）
二期A2地块下半年开盘，预计会涨价
点评：
住宅分两个组团开发，每个组团各有6栋楼。
首开的A3地块已经卖的差不多。第二个组团开盘时间要等到今年下半年。首开户型120-180㎡左右。
买这里，主要买地段和配套。
月亮湾壹号与长江之间，隔着长江中心的写字楼和住宅，所以大多数房源看不到江。
项目北面是龙湖天街。从月亮湾壹号步行到绿地缤纷城约7、800米。
月亮湾壹号与地铁徐家棚站直线距离约400米，徐家棚站是地铁5、7、8号线换乘站。
此外，武昌滨江地下空间环路建成后，小区门口可以通过地下环路对接长江公铁隧道开往汉口。
龙湖天玺
尾盘，房源现场咨询，均价34000元/㎡（带装修）
点评：
百瑞景2期隔壁，这个地方很多年没出新房了。
小区地块是长条形，容积率有点高，4.3左右, 不过小区中央留出6000㎡做花园，在市中心新房中比较难得。
单看小区环境、户型和装修，对得起价格。上了分销之后，卖得不错，只剩两栋楼没有推出了。
论环线位置确实不错，不过进出小区的石牌岭路、雄楚大道、武珞路天天堵车，加上周边老旧小区太多也没改造预期，推荐一些朋友看过后，大家都比较纠结。
现在这个盘基本卖完了，只剩两栋回购的楼栋有房在售。
龙湖清能天奕
户型132㎡-198㎡，均价37315元/㎡（带装修）
点评：
这个项目不在江边，在和平大道东侧，靠近汇通新长江中心、四美塘公园、湖大附中，所以大部分户型和江景无关。住在高楼层才能看到部分江。
不少网友介意项目不在江边这一点，并担心新建的滨江小学不对口。
户型面积不算大，偏向改善。124和139㎡货量更大，所以定位算是高改盘。
因为单价和总价比长江中心低得多，去化不错，1、2号楼5月开盘后卖完了，3号楼待开。
户型设计中规中矩，流水线式户型，没有特别亮点。
据说，七医院准备搬迁到项目旁边。
华侨城欢乐天际
户型115-170㎡，均价21000元/㎡（毛坯），有折扣
点评：
规划定位高，有超大体量商务区、TOD综合体等等，但是兑现时长会很长。
配建了武汉小学分校，按照武汉小学以往模式，应该是本校校领导带领一批骨干教师来建校，教学体系和本校接轨，预计质量不错。
小区前排高层可以看到东湖。
周边还建房多，周边白洋桥公园曾是垃圾填埋场，后来做过生态修复。
大华锦绣时代
户型97-160㎡，均价20500元/㎡（毛坯）
点评：
位置在更繁华的建设二路，配套很好。
距离一个路口就是地铁5号线和众圆广场，而且按照以往学校划片，这个项目应该是对口青山的重点小学——吉林街小学。
大华在武汉的项目，房子质量和小区环境做得不错。小区周边环境比较热闹市井，和融创临江府闹中取静不同，更接地气。
华侨城红坊
户型115-140㎡，均价23000元/㎡（毛坯）
点评：
青山红房子片区改造项目，这个地段在青山人看来，离武钢太近，不算青山核心地段了。
但是在售的住宅地块一线临长江，有一定景观价值。
华侨城的项目，一般都是做综合体，要配建商业街、商务办公、星级酒店等。做起来了，能拉动区域价值，但是落地时间会很长。
光谷
中建大公馆
102-168㎡，放风价28000+元/㎡（毛坯）
点评：
主要卖地段和配套。小区与光谷软件园和光谷天地一街之隔，还对口武汉小学光谷分校，在关山大道上，这种配套算是高配了。配套方面的遗憾是小区附近没地铁，连已批复或在建的地铁线路都没有。
小区品质一般，户型也有不通透或者动线凌乱的问题，价格到了改善级别，居住条件还达不到。
开发商心理预期高，想卖高价，但是比起同小区二手房以及关山大道其他学区不错的次新小区，价格还是低一些，会有一定过倒挂。可想而知，不好买。
正荣紫阙台
户型110-183㎡，均价27256元/㎡（毛坯，部分楼栋要绑装修）
点评：
一期已交房，品质不错，二手房直接挂价33000元/㎡。
目前二期在售，新房价格比周边小区二手房便宜10%左右。但是套路比较深，先要捆绑装修，最近新推24栋又涨价了。
这个小区是长条形地块，南北两端直线距离1.7公里左右，而且小区门口的南湖大道出入很堵。另外小区南面靠近铁路。
目前可以对口武汉小学光谷分校，学区不错，但是学校是中建代建的，不知道中建大公馆四期全部交房后，学位够不够继续分给正荣紫阙台对口。
旭辉千山凌云
户型139-170㎡，均价26900元/㎡（带装修）
点评：
起步户型大，动线清晰，卧室空间比较大，装修标准较高。
缺点是小区靠近光谷大道，周边有药厂、高架两大硬伤。旭辉在武汉开发的项目质量口碑一般，千山凌云虽然是旭辉高端系列，兑现表现让人心里没底。
按照目前学区划分，相邻小区可以对口光谷六小+光谷实验中学。但是旭辉旁边有中小学教育用地，后期新学校建成后，学区很可能会变动。
武汉城建光谷龙山湖
户型235-270㎡，均价21000元/㎡（带装修）
点评：
地段差一点，在光谷七路，华为园区背后。
周边环境不错，背靠九峰山，还有一个小型的龙山湖。
这个小区是纯粹改善项目，起步面积165㎡，而且已经卖完了，在售最小户型195㎡。
户型符合改善定位，餐客厅大气，房间尺寸阔绰。
我认为户型和装修风格比瑞安的光谷创新天地大气，符合改善+多功能空间的定位。
不过户型大，位置略偏，后期升值受限。
汉阳
融创武汉1890
户型117-165㎡，均价24000元/㎡（带装修）
点评：
汉阳铁厂改造项目，距离汉江较近，过月湖桥到硚口宝丰路、武广一带很方便。
融创1890签约了汉阳三中分校，是合作性质非挂牌分校。
小区部分楼栋临铁路。
从去年底卖不动降价到现在涨到近24000元/㎡，营销能力杠杠的，而且快卖完了。
世茂锦绣长江
户型113-284㎡，均价25500元/㎡（带装修）
点评：
武汉最便宜的一线江景房之一，看江效果没得说，汉阳江滩修得很好，适合老人和孩子活动。
体量小，小区只有3栋楼。为了看江，平面布局和普通住宅不同，有一部分小户型是进深长面宽窄的结构。
对口小学西大街小学在汉阳算公立前三，但是对口初中不咋的，世茂配建的商业遥遥无期，周边人气不足。
远洋东方境世界观
户型112-187㎡，均价26870元/㎡（带装修）
点评：
可以算一个双学区房，所属社区对口钟家村小学+武汉第三初级中学（公办)
汉阳最好的初中全称“武汉第三寄宿中学”，是公参民学校，不存在对口， 远洋东方境世界观对口的初中全称“武汉第三初级中学”，是2019年开始招生的新学校，由武汉第三寄宿中学接管。
在售楼栋在归元寺旁边，地段来说很不错，到汉口、武昌也方便。
两个不确定因素，一是质量，目前有业主进去拍到照片来看，装修打问号。二是远洋代建的商业街，招商如何。
越秀汉阳星汇云锦/滨江金茂府/龙湖春江彼岸/绿城金地凤起听澜
均价26000-28000元/㎡（带装修）
点评：
汉阳滨江几个定位比较高的新房。
汉阳江景房虽然升值乏力，但有独特优点：能一线看见江，楼下江滩公园生态环境好，清净不堵车。
我认为既然都为了看江牺牲地段选汉阳，就要买一线看江无遮挡的项目。
像越秀汉阳星汇云锦、滨江金茂府、绿城金地凤起听澜都是一线看江的。
前两个项目相邻，靠近杨泗港大桥，还可以共享世茂锦绣长江和背后建港老社区的生活配套。
绿城金地凤起听澜就比较偏了，在国博中心另一侧，快到白沙洲大桥匝道了。
龙湖春江彼岸二线临江，前排被复地海上海挡住，只能从缝隙看江。户型更小，主要是110-130㎡三房。
其他三个盘主打140-190㎡户型，我认为绿城金地和金茂户型做的很不错，客厅把观景效果最大化，房间以套房为主，兼顾隐私性和多功能性。
汉阳滨江新房销量一般，价格却不低，一线看见盘已经涨到28000元/㎡左右（带装修）。
这个投入就是消费，买个看江的感觉，不能指望升值回报。
下半年，这些纯新盘关注起来
以上楼盘，95%都是平销状态，说明总有一些问题让购房者纠结，没有非买不可的理由。
如果上面这些新盘，都没有你中意的怎么办？
下半年还有这些新盘陆续入市，可以关注起来。
大汉口
远洋三阳路项目（武汉设计之心）
老武汉心中的好地段，公铁隧道口，步行可以到武汉天地、七一中学、武汉二中等。生活很方便
项目体量超级小，只有一栋住宅（3单元），一栋公寓。一栋写字楼和街区商业。
户型140-180㎡，单价可能逼近40000元/㎡。
长投汉口中心
解放大道沿线，三阳路地铁站口。地块小，容积率高达9.39！有两栋住宅和一栋写字楼。
位置是真方便，容积率太高了，建成效果可以参考隔壁的中海澳门佳园。如果最终户型小，单价30000左右，估计也卖得不错。
绿城CBD项目
这个项目很多江汉区业主有意向。
打听了一下，价格门槛没有想象中那么高。
高层带装修价格35000元/㎡左右，而且很多中等面积三房和四房户型。叠墅放风价50000元/㎡，毛坯交房。
论交付质量和物业，绿城比起CBD其他在售新盘有优势。
但是地段见仁见智，不少CBD业主觉得位置已经在CBD边缘，小区背后的梦泽湖停工很久，很可能做不起来，地段和环境都没绝对优势。
学区也是一个问题，隔壁已经交房的楚世家对口辅仁小学CBD校区，比起红领巾和一初学苑还差口气。
大武昌
武昌的新盘，很少有总价600万以下。
像中北路的平安幸福中心，最小户型140㎡，单价要按40000+做预算；积玉桥江边武汉城建和华润合作项目，定位是华润悦府系列，主打看江大平层，总价也不会低。
看来看去，月亮湾壹号是武昌已出规划新盘中，无明显短板，价格比较合适的新房了。
